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李科淡淡笑道：“如果只算大楼，那没多少，不过借着这次改造，市里打算打造一个地标，以此带动全市发展，所以不止大楼，连带附近配套有点老旧的半条街，这次也一并规划了进去，加一块的话，面积接近两万平吧。”
两万平？
王流心头一跳，还以为只是改造一下大楼，没想到直接附带了半条街，在寸土寸金的市中心，如果再算上容积率，这妥妥是个大项目了啊。
难怪文彦棋说预算要上亿，难怪李科刚才轻易不愿松口，原来还有这层原因。
王流心下恍然，追问道：“那容积率是多少？”
李科道：“初步规划，暂定为不超过35。”
果然！
35乘以两万平，那总建筑面积就是七万平，在寸土寸金的市中心，绝对价值不菲，这回真是赚到了啊……王流心头狂跳，喜上眉梢，可没等他说话，文彦棋却先开口了：
“35有点少了吧？上亿的投资，这么多钱砸进去，容积率只有35，盈利有限啊，李局多少再给加点，加到5怎么样？这么大的投资，您也得让我们赚点不是？”
李科迟疑一下，点头道：“目前只是初步规划，还没最终确定呢，具体咱们可以再商量。”
啧啧啧……上回纺织厂那块项目，我费尽口舌、好话说尽，容积率才加了02，文彦棋可好，一张嘴就是15，而且看李科这架势，还真有的商量。
朝里有人是好办事啊……王流看的暗暗咋舌。
不过我喜欢，多出来的这部分，可都是我的利润，刚才说赚到太保守了，这简直是血赚啊！
“李局您多帮帮忙，我等您好消息。”王流果断再度举了杯，热情敬酒。
李科也没推辞，跟着举杯一饮而尽。
……
拿下李科，市里又有韩承光协调，项目没出意外，被王流以八千万顺利拿下。
规划跟之前谈的一样，占地两万平，容积率5，总建筑面积十万平。
未来要建成地标，项目被寄予厚望，市里很重视，签约仪式上，文长和亲自出席，王流也第一次当面见到了这位市里一把手。
身材挺拔，剑眉鹰目，眉宇间跟文彦棋很有几分相像，久居高位，身上气场强大，沉稳的脸上不动声色就透着一股不怒自威。
大概是知道王流跟文彦棋的关系，对他还算客气，签完字和王流握手的空档，文长和面露微笑的看着他道：
“纺织厂的项目我看到了，你做的不错，帮市里解决了一个大难题，这次也希望你能再接再厉，再给市里一个惊喜。”
王流当即郑重道：“您放心，我一定竭尽全力，不让市里和您失望。”
“那我就等着了。”文长和微微一笑，松开手，先走了。
仪式结束，王流带上陪同而来的王志新和杨凯，径直返回公司。
路上，车里。
王流沉声吩咐道：“通知公司管理层，到会议室等我，准备开会。”
项目拿下，接下来就该着手运作了，第一步得先做好定位，地拿来要做点什么？
想法王流大概有，但还需要集思广益，详细讨论下。
“好。”杨凯一口应下，拿起手机通知起来。
回到公司，一众管理层已经在会议室里等待，王流迈步而入，在全场目光注视下来到上首，扫了眼众人，先沉声宣布道：“市中心的项目，拿下来了。”
“哇哦！”
“太好了！”
“终于又有项目了！”
早有期待的众人，闻言瞬间欢呼起来，掌声热烈。
王流拽开椅子坐了下来，敲了敲桌子，压下掌声和欢呼，再度开口道：“先别高兴的太早，拿下项目只是开始，之前做的是住宅地产，现在要试水商业地产，接下来能不能把这个项目做好才是关键。”
“一定没问题的。”
“王总您放心好了。”
众人自信十足，纷纷表态。
王流点点头，微笑道：“有信心就好，那接下来就一起讨论一下定位吧，这个项目占地两万平，总规划建筑面积十万平，拿来做点什么好？”
“做个城市综合体吧。”吴辉第一个表态道：“十万平不小了，好好规划一下，做个集商场、酒店、写字楼在内的综合商业区，肯定没问题的。”
“做综合体是不错，不过写字楼就算了吧，市里公司数量有限，现在也都有办公场地，这块市场已经饱和了，再做收益不大。
我觉的还是专注于购物，全力打造一个集商场、酒店、餐饮、娱乐在内的购物中心最好，正好项目占地是半条街，干脆我们就做一个步行街吧？”杨凯跟着提议道。
“步行街？”
“这主意不错啊，眼下市里经济向好，就缺一个综合购物中心，如果做成，前景还是很不错的。”
“说的是，我也支持步行街。”
不少人听的眼睛一亮，纷纷附和。
也有人表示反对：“我觉的做步行街，想法有点太理想化了，如果全部做成商业街区，规划看着漂亮，可问题是，市里有这么多商家让我们推广来入驻吗？如果商家不够，剩下的铺位难道空着？
做商业地产，成本本就比做住宅地产高，回笼资金上要再出问题，那对我们的资金压力就太大了。”
“说的也是。”
“做纯购物中心，资金压力是有点大了。”
当即也有不少人点头附和。
意见王流全部听在耳中，从发言上来看，众人都比较倾向于做综合体，只是在具体业态上，意见还没有统一。
杨凯说的有道理，市里经济向好，以后还会更好，打造一个购物中心，前景很不错。
反对的人说的也在理，做纯商业街区，一来市里商家不够，以后空置率是个问题，二来投资成本高，回款速度慢，资金压力太大。
他做项目的钱可都是借来的，要是资金回笼跟不上，及时还不了款，那乐子可就大了，之前吹出去的七折买房，难道真要兑现？
那他得亏死。
第一百二十九章 宏兴广场
而且还有一个问题，在场还没人提到，那就是容积率的利用率。
国内商场有个通病，楼层越往上，人气越冷清，对于一步路都不想多走的国内顾客来说，去高楼层消费是有心理障碍的，一般从第三、四层开始，人气就会逐步冷清。
所以国内商场大部分都是六层以下，而六层楼对容积率的利用率太低，步行街同样如此。
如果只做商业街区，那文彦棋争取来的高达5的容积率，根本发挥不出来。
作为一名合格的地产商，如果不能把容积率充分利用上，把每一寸土地都尽可能的攥取最大价值，那就是巨大浪费。
所以，定位不仅要考虑回款周期，也得充分考虑到容积率。
王流左右权衡，心里有了主意，敲敲桌子，压下众人的议论，沉声道：
“意见我都听了，说的都不错，把项目做成综合体，这一点上都没意见，目前争论的焦点，都在具体做哪些业态上。”
众人纷纷点头。
王流继续道：“杨经理提的购物中心想法很不错，不过只能作为一种业态，不适合全面覆盖，一来市里市场有限，消化不了这么多铺位。
二来成本高，回款慢，财务压力太大。
三来……容积率的利用率太低，别忘了，一个项目能有多大账面价值，可都在实实在在的开发面积上，想把项目利益最大化，每一寸土地都该利用上。”
众人再度点头。
杨凯也深表认同：“王总说的对，是我没考虑充分。”
王流微微颔首，沉声道：“购物中心可以确定下来，规划一下，盖个大型商场就够了，剩下业态选择上，第一要考虑容积率，第二也要考虑财务压力，尽可能的缩短回款周期。
酒店和写字楼都可以安排上，眼下市场虽然趋近饱和，但随着将来市里经济持续发展，这块的需求也会持续提升，收益是有的。
另外还有最重要的一点，业态选择上，一定要加上公寓，论到回款速度，还是盖房子来的最实在，不用等盖好就能卖，能极大缓解我们的财务压力。
而且，这块我们也熟。”
“说的是。”
“利用商业区聚拢人气，再用公寓回款，正好能平衡财务压力，王总这个提议很好。”
众人纷纷点头。
王流环顾一眼众人，总结道：“既然没人反对，那就这么定了，这个项目总共做商场、酒店、写字楼和公寓四种业态。
定位敲定，接下来再讨论一下未来的销售问题吧，公寓不用说，肯定是要卖的，但是商场、酒店和写字楼，将来我们是自己持有，还是出售，或者租售结合？”
“卖了吧，这样最干脆。”
“对，光靠收租子，想收回成本得等到猴年马月，这么大笔资金压进去，万一将来资金链紧张，那风险就大了，还是直接卖了回款稳妥。”
“我同意出售。”
有人同意卖。
也有人想持有。
“我反对卖，盖完就卖，拿钱走人，那是住宅地产才干的事，我们现在干的是商业地产，得转变一下思想了。”
“我也不同意，刚才王总已经说了，可以利用公寓回款，资金上压力已经不大了，剩下的物业当然是自己持有最划算，回款周期虽然慢，但胜在持久，能形成稳定的现金流，这才是最重要的。”
“我也同意自己持有。”
两边争执不下，王志新跳出来打圆场：“说的都有道理，要不我们干脆租售结合吧，卖一部分，自己留一部分。”
王流瞥他一眼，淡淡道：“卖哪一部分，留哪一部分？如果只卖差的，有人来买吗？如果卖了好的，自己留下差的，那不是更亏？”
商业地产的投资回报形式有三种，第一，销售收入，直接卖掉，或者收租。
第二，后期经营管理收益。
第三，将来物业升值